Наш надежный «Причал»

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №9  2008)

ТСЖ «Причал» - одно из наиболее известных и успешных жилищных товариществ в Ростове-на-Дону. Стоимость содержания и эксплуатации дома в товариществе последние 4 года стабильно на 20 - 30 процентов ниже аналогичных расходов для муниципального жилья.

 

ТСЖ «Причал» было оформлено в октябре 1999 года дольщиками тогда еще строящегося многоквартирного жилого дома в переулке Островского.

Процесс формирования товарищества пришелся на период завершения строительства дома и его подготовки к сдаче в эксплуатацию. Всем, кто сталкивался с такой ситуацией, известно, сколько вопросов и претензий возникает у будущих жильцов к строителям. Постепенно начала формироваться активная позиция собственников, к членам ТСЖ пришло понимание, что в соответствии с российским законодательством они вправе не только финансировать строительство своего жилья, но и отстаивать свои имущественные интересы.

Внимательно изучив действовавший в то время закон «О товариществе собственников жилья», мы поняли, что отстаивать свои права нужно не традиционным и малоэффективным российским методом жалоб - на строителей застройщику и на застройщика строителям, а путем обращения в органы государственной власти, уполномоченные контролировать деятельность в сфере жилищного строительства. А если этого оказывалось недостаточно - в судебные инстанции.

Я глубоко уверен, что председатель правления должен постоянно работать с собственниками в части решения не только их бытовых проблем, но и по вопросам формирования общественного правосознания у жильцов, понимания ими прав собственника и гражданина. При этом наиболее эффективным аргументом является разъяснение прямой личной заинтересованности каждого собственника в наличии общей долевой собственности, пригодной для коммерческого использования. А кого не вдохновит перспектива получения разрешенных российскими законами доходов от использования этих площадей для уменьшения расходов на содержание своей квартиры или офиса?

Разъяснительная работа среди членов ТСЖ содействует не только укреплению доверия к правлению и его действиям, но и становлению единого коллектива жильцов, объединенных общей целью сделать свое проживание максимально комфортным, избавиться от неоправданных расходов. Для проведения этой работы необходимо привлекать специалистов из числа жителей дома, постоянно информировать жильцов о результатах обращений, направленных в различные инстанции и суды. Такое использование собственных сил и коллективного разума позволило нашему товариществу вести судебные процессы без привлечения сторонних адвокатов или с их минимальным участием.

Информирование жильцов проводилось доступными средствами. Во-первых, все подробности о ходе судебных процессов доводились членам правления, которые, как и председатель правления, при встречах рассказывали жильцам о состоянии дел.

Выбран был также и несколько необычный способ «информирования»: председатель правления дал слово, что не будет бриться, пока не выиграет суд. Это было сказано по одному из самых сложных и длительных процессов - определения права общей долевой собственности на подвалы дома.

По этому процессу в печати были опубликованы статьи «Когда побреется председатель правления ТСЖ» и «Председатель правления ТСЖ побрился, или Как делят общее имущество в Ростове-на-Дону».

К настоящему времени суд удовлетворил 7 судебных исков ТСЖ, в том числе по фактам допущенного строительного брака и нежелания застройщика, а затем и собственника нежилых помещений нести свою долю расходов по содержанию общего имущества. Товариществу, отстаивающему интересы собственников, по выигранным судебным процессам уже выплачено более 120 тысяч рублей, строительный брак устранен. Кроме указанных судебных решений интерес для работающих председателей представляет и выбранная нами тактика защиты интересов товарищества.

Проходящий в настоящее время процесс по иску энергоснабжающей организации к ТСЖ о рассмотрении разногласий по условиям договора энергоснабжения в полной мере отражает противоречия и разногласия федеральных законов и постановлений правительства, принятых в последние годы в угоду поставщикам ЖКУ и полностью противоречащих правовому статусу ТСЖ. Но это тема отдельного разговора.

Наиболее длительной и драматичной оказалась борьба за право собственников распоряжаться их общей долевой собственностью - техническими подвалами жилого дома, всего 482,4 м², которые застройщик незаконно продал одному из дольщиков строительства.

Судебные процессы по этому вопросу с перерывами длились с 2001 года. По иску, поданному собственником нежилых помещений в апреле 2005 года, тремя составами районного суда принимались противоположные решения. Третий состав судебной коллегии Ростовского областного суда в декабре 2006 года прекратил дело по заявлению истца, отказавшегося от исковых требований к ТСЖ. В это же время по нашему иску к застройщику в арбитражном суде Ростовской области было принято решение в пользу ТСЖ «Причал». Точку
в этом судебном споре поставил Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в мае 2007 года,  оставивший принятое решение в силе.

В настоящее время в производстве и в процессе обжалования в различных судах находятся еще 3 дела - по хронической задолженности собственника нежилых помещений, по содержанию его доли в общем имуществе и разногласия по договору энергоснабжения, о которых сказано выше.

Успешность претензионной деятельности правления ТСЖ позволила перейти к решению еще более важных задач.

В последние годы ТСЖ «Причал», как некоммерческая общественная организация, призванная решать проблемы своих учредителей в жилищно-коммунальной сфере и защищать их законные интересы, видит два основных направления своей деятельности.

Во-первых, обеспечение необходимых условий для пользования собственниками своим недвижимым имуществом и, во-вторых, вовлечение всех заинтересованных жильцов в деятельность товарищества с целью придания ему функций первичного звена в системе местного самоуправления.

Безусловно, главными задачами при этом остаются создание комфортных условий проживания жильцов дома и снижение затрат собственников на его содержание при безусловном выполнении норм и правил эксплуатации жилого фонда.

В рамках решения этой задачи товариществом проводятся конкретные мероприятия по ресурсосбережению. В настоящее время собственники оплачивают потребляемые жилищно-коммунальные услуги исключительно на основании показаний приборов учета (за горячую и холодную воду, газ, свет), установленных в каждой квартире дома. Показания счетчиков собственники оставляют в специальном почтовом ящике или сообщают бухгалтеру ТСЖ по телефону.

В тепловом пункте дома установлены новые современные приборы регулировки температуры и давления, во всех подъездах дома установлены металлопластиковые окна и двери с доводчиками. В результате этого стоимость оплаты за отопление за 2004 - 2005 годы составила 72 процента, за 2005 - 2006 годы - 68 процентов, в 2006 - 2007 годах - 55 процентов, в 2007 - 2008 годах - 61 процент от муниципальной ставки. И это с учетом того, что с согласия собственников в этот тариф в доме включены расчеты по договору с компанией, обслуживающей УУТЭ (узел учета тепловой энергии) дома.

В 2004 - 2007 годах на улучшение условий проживания и эксплуатацию домовладения ТСЖ «Причал» израсходовано чуть более 397 тысяч рублей. Около 10 процентов от этой суммы ушло на благоустройство, озеленение, освещение, ограждение территории, 36 процентов - на освоение общей долевой собственности, 27 процентов - на обеспечение деятельности товарищества. Остальные средства пошли на установку современных приборов учета энергоресурсов, домофонов и электромеханических замков. Более 42 тысяч рублей составили судебные расходы - экспертизы, пошлины, привлечение специалистов.

Особенно надо отметить, что все указанные работы были проведены без дополнительных денежных сборов с жильцов и без привлечения денежных средств, собираемых на капитальный ремонт. Деньги были получены за счет рационального экономичного ведения хозяйства в ТСЖ и доходов от использования общей долевой собственности, в частности, за счет сдачи в аренду части подвальных помещений и офиса ТСЖ.

При полном согласии жильцов был проведен качественный ремонт подъездов дома. Эти работы проводились за счет фонда капитального ремонта и с частичной оплатой дополнительных объемов работ самими собственниками. Объем затрат по ремонту каждого подъезда, требования к дизайну, цвету покраски и оформления подъездов, определяют проживающие в нем люди исходя из своих запросов и возможностей. Поэтому затраты на каждый подъезд разные и отличаются в разы. В ходе этих работ выполнена шестислойная грунтовка, шпатлевка, покраска  подъездов, замена в отдельных из них лестничных маршей на ковку и ее фрагменты, замена поручней, светильников. Такой ремонт есть даже не во всех квартирах дома.

ТСЖ «Причал» использует и другие нетрадиционные формы решения собственных проблем. Например, правление ТСЖ взаимодействует с несколькими университетами города по вопросам разработки и внедрения современных методов деятельности ТСЖ. К взаимной пользе товарищества и будущих управленцев ЖКХ на базе ТСЖ «Причал» были защищены дипломные проекты выпускниками РГСУ по темам: «Разработка программного обеспечения для начисления платежей в ТСЖ», «Инспектирование процесса управления объектами ТСЖ в городе Ростове-на-Дону», «Управление техническим состоянием жилого здания,  управляемого ТСЖ».

Результаты этих работ, например, программа начисления платежей, которая стала основой уже защищенной кандидатской диссертации, используется в ТСЖ постоянно, материалы и выводы других работ использовались при определении объемов работ по эксплуатации и содержанию дома на текущий год.

При поддержке Ростовской академии архитектуры среди студентов 4 курса проведен конкурс проектов реконструкции чердачных помещений дома со строительством мансардных квартир. Их реализация будет проходить поэтапно в течение нескольких лет, что позволит увеличить жилую площадь домовладения на 890 м² и одновременно снизить платежи жильцов в доме за счет приращения общей долевой собственности и доходов от ее использования.

Важным достижением последних лет стало оформление в общедолевую собственность домовладельцев земельного участка под домовладением и подземной стоянкой.

Главный вывод, который мы можем сделать за время деятельности нашего товарищества, - всё в наших руках: мы сами определяем, как, в каких условиях нам жить и сколько мы готовы за это платить.

В.П. АНИСИМОВ,

председатель правления - управляющий ТСЖ «Причал»

Яндекс.Метрика