Реформа ЖКХ: с кем и для кого

(опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6  2009)

С 1996 года, времени принятия Закона «О ТСЖ», законодательство и нормативно-правовые документы претерпели существенные изменения. С принятием Жилищного кодекса РФ 2004 года из законодательства исчезли только начавшие приобретать своих сторонников «кондоминиумы», как единые земельно-имущественные комплексы, в которых каждый собственник жилья кроме права на квартиру приобретал долю в общем имуществе многоквартирного дома и земельном участке. Эти доли регистрировались, собственник в этом случае появлялся конкретный.

 

Так должно было быть практически, но на местах регистрация кондоминиумов не проводилась. Объяснений, отговорок «почему» было предостаточно. То не разработана ведомственная инструкция по этому поводу, то для проведения такой регистрации стали требовать подлинные документы о праве собственности от всех собственников помещений в многоквартирном доме и прочее.

Фактическая причина исключения понятия «кондоминиум» из правового поля более банальна: нет регистрации права - нет и собственника. Но пригодное для коммерческого использования общее имущество имеется, а значит, этой собственностью можно распоряжаться, чем совершенно безнаказанно пользовались самые крупные собственники - органы местного самоуправления и застройщики жилья.

Результатом этого хозяйствования были проданные технические подвалы и нежилые помещения в многоквартирных домах. Эта мина замедленного действия уже начала срабатывать, затрудняя, а в отдельных случаях делая проблематичным содержание и безопасную эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

В Жилищном кодексе - и это понятно из его названия - не урегулированы взаимоотношения с собственниками нежилых помещений. А это практически почти все первые этажи многоквартирных жилых домов. Статья 158 ЖК РФ - единственная, в соответствии с которой владельцы нежилых помещений обязаны нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных жилых домах. Но ее, как и статей 210, 249 ГК РФ, для отдельных судов недостаточно, чтобы принять решение, обязывающее владельцев нежилых помещений нести свою долю расходов или определить ее в тех же объемах, что и для владельцев жилых помещений. Если же решения судами и принимаются, то, к сожалению, без учета правового статуса ТСЖ (ЖСК), возлагая на их учредителей, собственников жилых помещений большую часть расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.

Другой, а сейчас самый основной, пласт противоречий - предоставление населению коммунальных услуг. Камень преткновения: кто является потребителем ЖКУ и, самое главное, кто и в каком порядке за них рассчитывается?

Вроде бы все понятно: потребитель - жильцы многоквартирных домов, население. Оно и рассчитывается за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Так было многие годы. Ан нет - наши поставщики прекрасно знают, какие проблемы возникают во взаимоотношениях с гражданами. Это и жалобы на некачественное и неполное предоставление этих самых услуг, проблема неплатежей, а самое главное - граждане и их права достаточно серьезно защищены законом.

Совсем другая ситуация с обслуживающими организациями, будь то ТСЖ (ЖСК) или управляющая компания. Весовые категории ТСЖ и поставщика-монополиста несоизмеримы.

Дискуссии, может ли гражданин быть абонентом-потребителем ЖКУ или это обязанность обслуживающих дом организаций, длились многие годы. Не получив единогласной поддержки специалистов, занимающихся этими проблемами, поставщики успешно переманили часть из них на свою сторону.

Кинувшись изучать новый Жилищный кодекс, многие собственники помещений в многоквартирных домах не сразу поняли суть вышедшего вместе с ним ФЗ № 210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

В статье 3 «Общие принципы регулирования тарифов и надбавок» определено:

п. 2 - «установление тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимых для реализации их производственных программ и инвестиционных программ»;

п. 5 - «полное возмещение затрат организаций коммунального комплекса, связанных с реализацией их производственных программ и инвестиционных программ».

Серьезная «индульгенция» государства на любые запросы поставщиков ЖКУ… Стало ясно, что поставщики ЖКУ пошли по более надежному пути принятия выгодного для них законодательства и необходимой нормативно-правовой базы. Кто может объяснить, чем руководствовались законодатели? Если декларированной политикой по замене органов местного управления - основных учредителей организаций ЖКК - на частный бизнес с благородной задачей сделать эту сферу рыночной, подконтрольной только потребителю - плательщику за ЖКУ, то здесь и вышла нестыковка.

Как говорится, «однако за время пути собачка могла подрасти». Она и подросла, если иметь в виду аппетиты поставщиков ЖКУ. Им уже мало получить фактически в монопольное пользование громадный рынок представления ЖКУ, сферу деятельности, которая во всем мире считается гарантированной и надежной. Так как (что совершенно очевидно) оплата жилья - такой же гарантированный бизнес, как и реализация продовольствия.

Существенная разница только в том, что продовольствие нужно не только произвести, но и вовремя доставить к потребителю. Надо продать, при этом не нарушив требований к его качеству, сроку годности и еще много каких, - и все равно будет неликвид. Здесь же что продашь - за то и получишь.

Разговоры об ответственности поставщика перед потребителем здесь не уместны. Так как между поставщиком ЖКУ, выбравшим себе псевдоним «гарантирующий поставщик», и потребителем-гражданином возник посредник в виде ТСЖ (ЖСК), управляющей компании.

Для «гарантирующего поставщика», конечно же, самое главное - получить гарантированную прибыль. Для решения этой главной задачи и расчищается еще не полностью подготовленное правовое поле.

Как один из небольших примеров их запросов можно привести решение 3-й Всероссийской конференции менеджеров энергосбытовых компаний. В пункте 1 как первоочередная проблема этой отрасли указано на незавершенность существующей модели розничных продаж электроэнергии и необходимость ее скорейшей доработки: «Среди региональных регулирующих органов исполнительной власти распространена практика исключения из объема необходимой валовой выручки гарантирующих поставщиков инвестиционной составляющей и иных расходов: отчислений на негосударственное пенсионное обеспечение и добровольное медицинское страхование работников, вознаграждений и компенсаций членам совета директоров и ревизионной комиссии и т. д.».

Действительно «и т. д.», что только еще, кроме обеспечения негосударственного пенсионного обеспечения, добровольного медицинского страхования, вознаграждений и компенсаций, можно включить в тариф «электроэнергии». И наверняка включат - дайте время. Принятый закон это позволяет, а население оплатит.

В п. 17 ст. 2 этого закона определено: «потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в многоквартирных домах - ТСЖ (ЖСК)».

Да как это может быть? ТСЖ - один из трех способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Сегодня - этот способ, завтра, по решению собственников, - другой, но фактические потребители всегда жильцы.

Это понятно всякому, но не нашему законодателю, в угоду поставщикам-монополистам принявшему формулировку, позволяющую сейчас понуждать в судах потребителей-жильцов и представляющих интересы товарищества к заключению договоров энергоснабжения многоквартирных жилых домов, где потребителем является ТСЖ.

Соответственно, с ним, как с юридическим лицом, для энергетической компании намного проще решать все проблемы - «прав», квалифицированных юристов в таком взаимодействии всегда больше у монополиста.

А что же жильцы-собственники? Они не имеют никаких прав во взаимоотношениях с поставщиками, они не сторона договора, при этом теряют все свои права по ГК РФ, ФЗ «О защите прав потребителей» - он в этих правоотношениях не действует. Чтобы подстраховаться, в раздел «Энергоснабжение» ГК РФ (статья 539 «Договор энергоснабжения») внесена, как всегда, маленькая, но существенная поправка:

п. 4 - «к отношениям по договору энергоснабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное».

Всё! Приехали. Если в угоду поставщику-монополисту дается ПРАВО иными правовыми актами (фактически любыми, в том числе ведомственными), выпускаемыми самими ведомствами, регулировать отношения с гражданами - потребителями жилищно-коммунальных услуг. Напомню: раздел «Энергоснабжение» регулирует взаимоотношения не только с «энергетиками», но и со всеми поставщиками воды, газа, тепловой энергии и прочее.

И этим «правом» поставщики успешно пользуются. Возьмем хотя бы предлагаемые ими тексты договоров (об этом - ниже). А что же граждане-потребители? Об их утраченных правах кто-то заботится?

Конечно, этому посвящено целое Постановление Правительства № 307 от 23.05.06 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

И что же в нем? К сожалению, все то же. В угоду поставщику-монополисту введено новое экономическое, юридическое понятие «коммунальные ресурсы» и, соответственно, «ресурсоснабжающая организация». Это, как не трудно догадаться, «бывший» поставщик коммунальных услуг, который, в силу перехода в частную форму собственности, посчитал для себя неприличным иметь дело с этими самыми гражданами, с их претензиями и правами. Куда проще осуществлять продажу «коммунальных ресурсов» - и все.

Именно это и прописано в постановлении правительства. И не важно, что серьезные авторитетные ученые пишут, что термин «коммунальные ресурсы» искусственно выдуманный, нигде в экономике такого нет, это хорошо известные коммунальные услуги. Ничего, теперь у нас будет. Чего только не сделаешь для того, чтобы заманить частный бизнес в сферу ЖКХ…

Но что же с «правами» граждан? Нельзя же изъять их из ГК РФ и ничего не дать взамен. Было бы несправедливо об этом не сказать. Соответствующий раздел в постановлении № 307 есть. Но удивительным образом, как и следовало ожидать, все претензии гражданина-потребителя можно адресовать лишь к «исполнителю», поставляющему эти самые коммунальные услуги. Ведь поставщики теперь их почти не оказывают. Если быть точным - оказывают только при непосредственной форме управления.

По замыслу авторов постановления, «исполнителем могут быть управляющая организация, ТСЖ (ЖСК)…». Решать, могут или не могут быть «исполнителями» коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК), при отсутствии однозначного указания на это в постановлении правительства, должны, по логике, учредители наших некоммерческих общественных организаций - собственники, жильцы, но никак не поставщики «коммунальных ресурсов». Им такого права законодатель не давал.

В установленном ЖК порядке собственники проводят собрания, запрещают председателям ТСЖ (ЖСК) подписывать кабальные,  противоречащие их гражданским правам и правам потребителей договоры, но эти решения никто, в том числе суды, не принимают во внимание.

О позиции судов в этих спорах - отдельный разговор. Как известно,  закон не имеет обратной силы, если это не оговорено отдельно. Таких оговорок в действующем законодательстве и принятых постановлениях правительства нет. Указаний на то, что ранее заключенные договоры граждан и поставщиков должны быть проигнорированы поставщиками коммунальных ресурсов, нет.

В силу ст. 422 п. 2 ГК РФ «если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те,  которые действовали при заключении договора; условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».

Таких оговорок в нормативной базе переходного периода электроэнергетики нет. Обратной силы не имеет ни ФЗ № 210 от 30.12.2004 г., определивший ТСЖ одним из трех способов управления МКД (многоквартирным домом) согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ потребителем ЖКУ. А если до 2004 года потребителями ЖКУ были жильцы-собственники?

Со стороны судов одно требование: потребитель ЖКУ - ТСЖ (ЖСК) и договоры должны быть заключены на это юридическое лицо. Этот вопрос рассматривается как вообще не подлежащий обсуждению в судах.

Позиция администрации Ростовской области и, соответственно, нижестоящих администраций - именно такая. В ходе переговоров с поставщиками и судебных процессов предлагались иные варианты. В том числе предусмотренная п. 90 Постановления Правительства № 530 от 31.08.06 г. установка общего счетчика на дом с разделением ответственности за оплату: жильцы оплачивают потребленную электроэнергию и внутридомовые потери, ТСЖ (ЖСК) - расход электроэнергии на содержание и эксплуатацию дома. Но это предложение игнорируется. «Поставщику» удобней иметь дело с одним потребителем, по одному договору с ТСЖ (ЖСК) на дом. Все остальные проблемы его не волнуют.

Нельзя не сказать о позиции Министерства регионального развития РФ, которому предоставлено право давать разъяснения по применению Правил предоставления услуг гражданам.

К сожалению, министерство выбрало позицию полной поддержки «поставщиков», для чего, превышая свои полномочия, издает письма,  противоречащие действующему законодательству.

Чего, например, стоит требование, обязывающее ТСЖ (ЖСК) заключать с собственниками помещений (как членами, так и не членами ТСЖ) договоры об оказании им коммунальных услуг (абзац 4 письма Минрегиона России № 8326-РМ/07).

Но ведь это полностью меняет определенный законом статус ТСЖ (ЖСК). Когда ТСЖ работы и услуги для своих членов выполняет как свою уставную обязанность, никаких договоров со своими учредителями для ТСЖ не предусмотрено. ТСЖ вправе «заключать договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества»  (п.1.1 ст. 137 ЖК РФ). Чиновники Минрегиона пытаются превратить это право ТСЖ в его обязанность, и это только по одному письму, изменяющему суть Федерального закона ЖК РФ.

Всего таких разъяснений-писем по Правилам предоставления коммунальных услуг Минрегионом выпущено уже более 11. Не слишком ли много для одного постановления правительства подзаконных актов, меняющих правовой статус граждан, собственников жилья, ТСЖ (ЖСК) как некоммерческих общественных организаций, создаваемых собственниками для его содержания и эксплуатации?

Отдав на откуп частному бизнесу жилищную сферу, органы исполнительной власти предоставили ему право самому определять содержание договоров поставки, как сейчас называют, продажи коммунальных ресурсов. А отчего не предоставить? Ведь если раньше потребителем был гражданин, то сейчас - юридическое лицо, а с ним нечего  церемонится. Вот и появляются на свет договоры - у каждого «гарантирующего поставщика» в разных городах свои варианты. Перечислить всю эту галиматью просто нет возможности. Представим лишь некоторые образцы такого творчества частного бизнеса.

В договоре энергоснабжения, фактически навязываемом для заключения ТСЖ (ЖСК) ООО «Донэнергосбыт» в г. Ростове-на-Дону,  предлагается приобретать электроэнергию для собственников и для освещения мест общего пользования при установке общего счетчика на дом. При этом следует представить данные на собственников, число проживающих в помещении, все источники энергопотребления в местах общего пользования дома вплоть до лампочек. Вне договора остается электроэнергия для эксплуатации, содержания, текущего и капитального ремонта жилья. Для ее приобретения фактически предлагается электроэнергия по другим - более высоким, чем для населения, тарифам.

В одном из вариантов договоров этого поставщика запрещается потребление электроэнергии на подогрев воды электроприемниками более 1,5 кВт, фактически - это любые бытовые приборы подогрева воды и современные стиральные машины.

А вот какие требования прописаны в текстах договоров, изданных приказом по Министерству строительства и ЖКХ Ростовской области как рекомендованные для заключения с жилищно-коммунальными организациями, куда уже давно и безосновательно вписали некоммерческие общественные организации ТСЖ (ЖСК).

Во всех вариантах договоров вводятся надуманные, не стыкующиеся с теми же Правилами предоставления коммунальных услуг ограничения на объемы потребляемой электроэнергии и права поставщика на прекращение ее подачи.

Почему бы не записать? Ведь «потребителем» по этому договору является юридическое лицо ТСЖ (ЖСК), и поэтому, в соответствии с действующими правовыми нормами, к нему и ведомственные нормативы другие, и граждане не являются стороной по такому договору. А их возможные претензии - только к «исполнителю» [в нашем случае - ТСЖ (ЖСК)], а это 
17 пунктов «обязанностей» исполнителя перед потребителем, плательщиком, гражданином, часть которых заведомо для нас невыполнимы.

Всячески обходятся требования закона представлять электроэнергию для бытовых нужд гражданам по тарифам для населения, прямо включается требование возмещать «гарантирующему поставщику» расходы на обеспечение передачи электроэнергии.

Поставщики тепловой энергии включают пункт об освобождении от всех или части обязательств по договору «в случае возникновения непредвиденных и независящих от воли сторон обстоятельств, в которые включены военные и стихийные бедствия, забастовки, принятие государственными и местными исполнительными органами решений, препятствующих выполнению обязательств по договору».

В такой трактовке при богатой фантазии любые невыгодные для их «бизнеса» действия органов власти могут рассматриваться представителями «энергоснабжающей организации» как «препятствующие» и привести к прекращению подачи тепла. И это ответственный бизнес в жилищной сфере!

Водоснабжение и канализация предлагает «потребителю» - ТСЖ (ЖСК) обеспечить учет сбрасываемых сточных вод, соблюдать требования к составу сточных вод, разрешенных сбросом, и проч. и проч. То есть все, как для промпредприятий.

Все поставщики вводят жесткие требования по отключению при наличии задолженности. При этом совершенно не учитывается, что фактическими потребителями всех коммунальных услуг являются граждане, среди которых большинство - добросовестные плательщики.

Федеральные органы законодательной и исполнительной власти определили для себя путь: избавить бюджеты всех уровней от дополнительной социальной нагрузки - расходов по содержанию и эксплуатации жилья граждан. Для чего и создаются условия привлечения частного бизнеса в жилищную сферу. Решение это нам понятно и в принципе нами поддерживается. Но нельзя же делать это, игнорируя права и законные интересы граждан и представляющих их интересы ТСЖ (ЖСК).

Переписывать законодательство, в том числе его основы - Гражданский кодекс, издавать конъюнктурные постановления, подзаконные акты к ним в виде «писем» только для того, чтобы облегчить частному бизнесу условия для более комфортного получения прибыли, - не слишком ли ничтожная цель?

А может быть, есть и более прозаичная цель, инициируемая самими поставщиками, - уже начавшийся передел сферы эксплуатации и содержания жилья? Тем более что в те же нормативные документы уже включены положения, создающие условия для комфортного включения в эту сферу деятельности организаций поставщиков «коммунальных ресурсов».

Логика здесь понятна: ТСЖ (ЖСК) начнут повсеместно банкротиться  или их деятельность станет обременительной для создающих их собственников, а освобождаемые ими места пустыми не останутся. Все дело лишь в платежеспособности собственника. А со временем проблем здесь должно быть меньше, хотя в период кризиса все может быть наоборот.

К тому же и органам исполнительной власти с частным бизнесом иметь дело проще. А как быть с этими «собственниками» жилья и представляющими их интересы ТСЖ (ЖСК)? Они худо-бедно поддерживаются федеральным центром, оценившим, с учетом мирового опыта, что только передача больших прав собственнику жилья сделает его активным участником такой нужной и затянувшейся реформы.

Как же это реализуется на местах? Ни одна из структур  взаимодействия ТСЖ (ЖСК) с властью в г. Ростове-на-Дону (да и в области)  за последние 7 - 8 лет не оказалась достаточно эффективной.

Главная причина, по-видимому, в том, что председателей правлений ТСЖ (ЖСК) выбирают собственники - наши же соседи по дому, они же оплачивают наш труд, перед ними мы отчитываемся - и все. Никакой зависимости от жилищных структур города и области у нас нет, кроме, может быть, домов, стремящихся попасть в программы капитального ремонта.

Тут, как и во многом другом, власть на местах берет пример с федерального центра, не нашедшего да толком и не искавшего вариантов взаимодействия с собственниками жилья. А этот класс собственников в стране самый многочисленный, при всех принципиальных изменениях в имущественном, финансовом и правовом статусе собственников жилья.

Как результат - принятие законодательных нормативных актов, учитывающих интересы одной стороны, ущемляющих права граждан.

На наших глазах, а зачастую с молчаливого (или по незнанию) согласия, формируется совершенно иная система поставки ЖКУ населению, в итоге создаваемая таким образом, чтобы с этим самым населением не сталкиваться, не иметь с ним никаких правоотношений, переложив все последствия - претензии по качеству, срокам и перерывам в предоставления ЖКУ на посредника - эксплуатирующую дом организацию, от которой получать оплату по выставленным счетам на весь дом.

Если это управляющая компания, располагающая свободными оборотными средствами, то ее заинтересованность в прибыльности своего бизнеса позволит ей найти выход.

Если же это ТСЖ (ЖСК), то найти выход при наличии задолжников будет все труднее, а через какое-то время некоммерческая общественная организация сделается банкротом.

Причем если смотреть на созданную нормативно-правовую базу, то  можно сказать, что правой статус ТСЖ (ЖСК) не изменен законодателем, просто мы поставлены в условия, когда (в том числе с использованием несовершенства законодательства) судебные органы, выполняя, очевидно,  генеральную линию на вовлечение частного бизнеса в ЖКХ, принимают решения, противоречащие правовому статусу как гражданина-потребителя, так и представляющего его интересы ТСЖ (ЖСК).

Что делать? Как возможные варианты можно предложить следующее: органам законодательной и исполнительной власти пора сделать вывод, что класс собственников жилья в стране - самый многочисленный, его права вступают в противоречия с интересами частного бизнеса, активно входящего в эту сферу деятельности.

В отличие от бизнес-структур, знающих, чего они хотят от ЖКХ, структурированных, хорошо организованных на поиск решения любых проблем на этом пути, имеющих финансовые и политические возможности для этого, интересы собственников жилья конкретно, целенаправленно, если хотите, научно обоснованно защищаются только достаточно небольшим количеством специалистов, знающих эти проблемы в практической и теоретической плоскостях.

За многие годы в стране, в ряде регионов действуют и продолжают формироваться структуры, выражающие интересы собственников жилья. Результат их деятельности по острым проблемам, к сожалению, не достигает цели. На федеральном уровне, где и принимаются законы, так и не сформированы структуры взаимодействия с ними. А значит, законы принимаются без учета мнения одной из сторон - собственников жилья.

С 1996 года в стране, по необходимости, медленно, исключительно за счет энтузиастов этого движения, самоучек и уже прошедших базовую подготовку на различных курсах подготовки и переподготовки формируется прослойка профессиональных управленцев многоквартирными домами.

Как известно, при наличии соответствующей квалификации председатель правления ТСЖ зачастую бывает и управляющим домом. Не пора ли нам объединяться и на федеральном уровне? С тем чтобы защищать интересы собственников, а значит, и свои.

Последствия передачи «рубильника» и «задвижки» в частные руки, без должного контроля общества, граждан, потребителей этих самых ЖКУ - прямой путь к возрастанию социальной напряженности, а в период экономического кризиса - и серьезная угроза стабильности в обществе.

Проводя реформы, затрагивающие интересы десятков миллионов людей, надо бы вспомнить: был ли бы частный бизнес в стране без всесторонней поддержки и опеки государства, продолжающейся и по сей день. Нам же от государства нужно значительно меньше, чем «бизнесу», изнывающему без бюджетных денег, - не мешайте, не душите, как вы в последнее время успешно делаете это с объединениями граждан.

Бизнес - это производство материальных благ, занятость людей и проч.  Он не сравним с жилищно-социальной сферой. Но откладывать конкретную законодательную, правовую и налоговую поддержку объединениям собственников, ассоциациям, их объединяющим, может быть, так же недальновидно.

 

Валерий АНИСИМОВ,

председатель правления ТСЖ «Причал»

Яндекс.Метрика